Phía Tây Hà Nội dẫn dắt thị trường nhà phố thương mại

Nam Từ Liêm – tâm điểm của thị trường shophouse Hà Nội

Nhà phố thương mại là mô hình nhà ở kết hợp kinh doanh có lịch sử lâu đời tại các nền kinh tế phát triển. Shophouse có 2 hình thức chính là khối đế tầng 1-2 các tòa chung cư hoặc nhà phố trong khu đô thị. Hình thức thứ 2 của shophouse được ưa chuộng hơn do tâm lý chuộng “nhà gắn liền với đất” của người Việt.

Ở Việt Nam, mô hình shophouse đầu tiên xuất hiện vào năm 1998, là khối đế chung cư Mỹ An, Mỹ Cảnh thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Tp.HCM). Năm 2005, khu đô thị The Manor tung ra thị trường Hà Nội những căn nhà phố thương mại đầu tiên.

Hiện khu Tây thành phố có gần 20 dự án shophouse

Tuy nhiên, phải đến năm 2015, trong cuộc khởi sắc mới của thị trường bất động sản, shophouse mới thực sự bùng nổ và trở thành trào lưu. Nếu tại Tp.HCM, shophouse “phủ sóng” tương đối đồng đều ở khu trung tâm, khu Đông và khu Nam thì ở Hà Nội, cán cân thị trường lệch hẳn về phía Tây. Hiện khu Tây thành phố có gần 20 dự án shophouse. Trong khi đó, tổng số dự án shophouse của khu Đông, Nam và Bắc thành phố gộp lại chưa tròn con số 10. Nếu năm 2015, các dự án shophouse Hà Nội xuất hiện rải rác và là sân chơi của một mình ông lớn Vingroup thì từ năm 2016 đến nay, nguồn cung bùng nổ, “sân chơi” này có sự nhập cuộc của nhiều chủ đầu tư nhưng vai trò “thống lĩnh” vẫn thuộc về Vingroup.

Nam Từ Liêm là quận có nhiều dự án shophouse nhất hiện nay với số lượng khoảng 10 dự án. Một số cái tên tiêu biểu có thể kể đến như Vinhomes Gardenia Mỹ Đình,Vinhomes Sky Lake, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, HD Mon City, Five Star, Louis City Đại Mỗ… Các quận còn lại của khu Tây như Cầu Giấy, Hà Đông, Hoài Đức sở hữu từ 1 đến 3 dự án shophouse.

Không khó hiểu khi Nam Từ Liêm nói riêng và phía Tây thành phố nói chung là tâm điểm của thị trường nhà phố thương mại. Theo quy hoạch Thủ đô đến năm 2020, tầm nhìn 2030, phía Tây sẽ trở thành trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa mới của Thủ đô. Trong những năm qua, Nam Từ Liêm là quận có tốc độ đô thị hóa cao nhất của khu vực này. Hàng loạt công trình quan trọng của Hà Nội như Trung tâm Hội nghị Quốc gia, sân vận động Quốc gia Mỹ Đình, tòa nhà cao nhất Việt Nam Keangnam Hanoi Landmark Tower, bảo tàng Hà Nội, trung tâm Huấn luyện và thi đấu thể dục thể thao Hà Nội…; các trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, các khách sạn lớn như JW Marriott, Lotte Cinema LandMark, Big C The Garden, The Manor Mễ Trì...  đều tập trung ở Nam Từ Liêm. “Ăn” theo hạ tầng và quy hoạch chung của thành phố, các dự án shophouse đã bùng nổ ở đây.

Kênh đầu tư mới

Tùy từng vị trí, shophouse có giá dao động từ 50-200 triệu/m2. Với diện tích phổ biến từ 90-200m2, giá mỗi căn shophouse lên tới hàng chục tỷ đồng. Số lượng shophouse cũng rất ít, chỉ chiếm từ 2-5% một dự án. Dù đắt đỏ nhưng shophouse là phân khúc được giới đầu tư ưa chuộng và đánh giá cao về tỷ suất sinh lời. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong các đợt mở bán, nhiều dự án nhà phố thương mại của Vingroup, Bitexco luôn trong tình trạng cháy hàng. Người mua phải bốc thăm công khai để có cơ hội sở hữu sản phẩm. Tỉ lệ cạnh tranh là từ 1/8 đến 1/10, tức là trong 8 hoặc 10 người bốc thăm thì chỉ có 1 người may mắn mua được shophouse.

Shophouse là phân khúc được giới đầu tư ưa chuộng và đánh giá cao về tỷ suất sinh lời

Đặc điểm loại hình đã làm nên sức hút của phân khúc này. Anh Đỗ Quốc Hùng, môi giới các dự án shophouse của Vingroup cho biết: “Nhà phố thương mại thường nằm ở vị trí đắc địa là mặt tiền đường chính của khu đô thị. Những khu đô thị này lại sở hữu hàng chục ngàn căn hộ, tất yếu kéo theo nhu cầu lớn về mua sắm, vui chơi, ăn uống của người dân. Do đó, ở vị trí mặt tiền đường chính, shophouse dễ dàng tiếp cận khách hàng thường xuyên qua lại khu vực”.

Ngoài ra, theo anh Hùng, sự kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng thương mại giúp shophouse tích hợp nhiều chức năng, gia tăng tiềm năng khai thác cho thuê. Không gian thương mại ở tầng 1 có thể cho thuê làm cửa hàng hoặc văn phòng. Không gian nhà ở bên trên, tùy nhu cầu, gia chủ có thể ở hoặc cho thuê lại.

Bên cạnh đó, chị Khổng Vân Anh, một nhà đầu tư dự án shophouse HD Mon City cho biết: “Theo thời gian, nhà phố thương mại có sự gia tăng giá trị tài sản mạnh. Sự gia tăng này đến từ 2 yếu tố là tài sản nhà gắn liền với đất và sự hình thành ngày một đông đúc của cộng đồng dân cư tại chính dự án mà shophouse tọa lạc”.

Trong số các bất động sản gắn liền với đất, shophouse là phân khúc có thanh khoản cao nhất trong năm 2017. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giao dịch của nhà phố thương mại liên tục tăng qua các quý. Nếu quý I, số lượng giao dịch thành công là 169 căn thì quý II con số đã tăng lên 226 căn, quý III là khoảng 300 căn.

Tuy nhiên, theo anh Phạm Ngọc Thanh, Trưởng phòng kinh doanh New Starland thì nhà đầu tư cần nghiên cứu kĩ khi đổ vốn vào shophouse. Anh Thanh cho rằng không phải dự án shophouse nào cũng có tiềm năng kinh doanh lớn. Việc đầu tư shophouse cần đặc biệt quan tâm tới cộng đồng dân cư tại chính dự án đó. Dân cư đông đúc sẽ quyết định đến khả năng kinh doanh của shophouse.

Ngoài ra, theo anh Thanh, nhà đầu tư cũng nên quan tâm đến “đối thủ” của shophouse trong bán kính 1-3km. Nếu trong bán kính này đã hiện hữu nhiều siêu thị, trung tâm thương mại, cửa hàng tiện ích thì giá trị kinh doanh của shophouse chắc chắn sẽ bị suy giảm.